相続したまま使っていない住居や、持っているだけの土地などは、資産ではあるものの放置することでさまざまなデメリットを招きます。それぞれの状況に合わせ、売却や賃貸など、適切な活用方法を考えましょう。群馬県太田市の不動産会社「スカイエステート」が、相続・空き家・空き地の問題解決をお手伝いします。
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相続物件にはさまざまな活用方法がありますが、ここではもっともシンプルな「売却」という選択におけるメリットを見ていきましょう。維持コストや管理の手間の部分で他の方法に比べて優れているのが大まかな特徴です。
不動産を所有している場合は、固定資産税が毎年かかります。税額は評価額の1.4%と決して安いものではありません。また、電気や水道などを引いていればその分の基本料金も発生します。売却をすることで、こうしたランニングコストがかからなくなります。
建物は経年によって価値が下がります。さらに、人が住まなくなった住居は傷みの進みが早く、より資産価値を落としてしまいます。相続から間もない時点で売却ができれば、資産価値が高い状態での現金化が可能です。
資産価値を維持するためには空き家管理サービスなどの利用が必要です。定期的に巡回をしてもらい、換気や草刈りといった管理を代行してくれます。しかし、外注となりますから当然コストがかかります。かといって、ご自身でこれらの作業を行うのは大変でしょう。売却によって現金化をすれば、管理にかかる手間やコストがなくなります。
空き家をそのままにしておくリスクは、何も家が傷みやすくなるという点だけではありません。まず、空き家が放火や犯罪、不法投棄の温床になったり、景観悪化や不衛生をもたらしたりして地域社会に迷惑をかけることにつながります。また、倒壊の危険性が指摘されるような物件、衛生上問題のある物件は行政から「特定空家」に指定され、通常より高い固定資産税が課されたり、最悪の場合、解体撤去命令が下されたりすることも覚悟しなければなりません。
もちろん、住んでいないからといって維持費がかからないわけではなく、固定資産税は毎年徴収されます。更地にした場合であっても、通常の6倍に相当する固定資産税が課されます。いずれにせよ、空き家を放置しておくのはいろいろな点から見て得策ではありません。
| 区分 | 固定資産税率 | 都市計画税率 | |
|---|---|---|---|
| 空き地 | ＝更地 | 課税標準の1.4％ | 課税標準の0.3％ |
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸あたり200m²まで | 課税標準の1/6 | 課税標準の1/3 |
| 一般住宅用地 | 住宅1戸あたり200m²を超えた部分 | 課税標準の1/3 | 課税標準の2/3 |
区分ごとの課税率（固定資産税・都市計画税）住居が建っている土地なら「住宅用地の特例」の適用対象となるため、固定資産税は更地の最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されます。ただし、その空き家が地域住民に迷惑がかかる状態であることや倒壊の危険性がある状態ですと、行政から適切に管理されていないものとみなされ、「特定空家」に指定されてしまいます。こうなると、前述の特例は適用除外となり、更地と同様の税が課されることになります。
| 売る | 空き家同様、土地の場合も放置を続ければ固定資産税などの金銭的デメリットが考えられます。なお、住居用の家屋（住宅用地）には軽減税率が適用されますが、空き家にはこうした特別措置はありません。売却をしてしまえば、こうした費用負担が軽減されます。そのほか、現金化しておけば相続時の遺産分割がしやすくなりますし、相続税の納税資金確保にもつながります。 | |
| 貸す | 更地の状態でもはじめやすいのが駐車場やコインパーキングなど、土地を貸す方法です。初期投資は少額で住みますし、あとから別の活用法へ転用することも容易です。リターンはそこまで大きくありませんし税制上のメリットも少ないですが、放置よりはまし。「まだ将来の予定が立っていないから、とりあえず駐車場にしよう」とお考えの方もいらっしゃいます。そのほか、個人や企業にそのまま土地を貸し出し、賃料を受け取る方法もあります。 | |
| 建てる | 土地に賃貸物件を建設し、運営する方法です。積極的に家賃収入を得て、資産を活用しようとお考えの方におすすめです。なお、一口に賃貸といってもマンションやアパートだけでなく、商業ビルなども検討してみましょう。そのエリアのニーズと合致すれば、大きな収入が得られます。また、子どもや孫に“収入もたらす資産”を残せるという点も大きな魅力。現金に比べて相続税も低く抑えられます。なお、管理が面倒という場合は、管理会社に代行を依頼し、兼業で運営するという方法もおすすめです。 |
業界に入ってから15年ほどですが、大手不動産に入社し、入社からエリアの責任者になるまで、数多くの土地売買を経験してきました。当時の会社の方針がスピード重視でしたし、大手ならではの分業体制で、各担当のプロが在籍していたので、通常の不動産会社の営業が一年に担当する10倍以上の土地の販売に携わってきました。当時は正直、死ぬほどつらかったのですが、その経験のおかげか、いつからかお客様から「売買契約や資料作成のスピードが早い」「なんでそんなに詳しいの？」と驚かれるようになりまして・・・うれしかったです。その実績が信用につながり、独立した後も声をかけていただいたり、土地売買や運用のお手伝いをさせていただいてます。
とにかく多くの案件に携わってきたので、その経験からある程度は物件が売れるかどうかはすぐに見極めることができます。売れにくいと判断した物件については、お客様の目的や要望をお伺いします。大別するとだいたい「高く売りたいか」「早く売りたいか」ですが、例えば「高く売りたい」場合は、マーケットに応じた土地になるよう手を入れる提案をおこないます。仕入れだけでなく、販売も担当していたので、物件に合った土地をプロデュースし、お客様の要望を実現してきたので、自信をもってご提案できます。
役所関連の手続きは仕様変更も多いので会社によってはやらないところも多いですね。ウチの場合は売買後の諸費用や手続きの案内も含めて営業の仕事だと考えているので、どのタイミングでどんな資料が必要で、だいたいどれくらい費用がかかるのかの情報も含めて、お客様に提供するようにしています。土地売買は、作成する資料も多いですし、想定外の費用がかかるケースもあるので、お客様が不安にならないようお手伝いさせていただいております。
相続や空き家、土地など、不動産に関わる業務には多くの専門知識が必要です。お客様にとって把握・理解が難しい事柄も少なくありません。しかし、当社は可能な限り正直に、すべてを包み隠さずお伝えする姿勢を貫いてまいりました。こうした取り組みが信頼を生み、お客様の幸せにつながると信じているからです。どのようなお悩みにも正面からしっかりと向き合い、最適なご提案を差し上げます。ぜひ一度、お気軽にお問い合わせください。
