意外と重要！遺産分割協議と相続登記

遺産分割協議とは？

遺産分割協議書を作成する

4つの土地分割方法

①現物分割
②代償分割
③換価分割
④共有分割

実際の売却相談事例

相続発生時に遺産分割協議・相続登記をしなかったケース

遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、遺産を相続する権利をもつ人が集まり、誰が、どの財産を、どのくらいの割合で相続するのかを話し合う手続きのことをいいます。

下記の「民法第907条第1項」によると、複数の相続人が存在する場合、「共同相続人は原則としていつでも協議で遺産の全部または一部の分割をすることができる」と定められています。

民法第907条（遺産の分割の協議または審判等）

１．共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の全部または一部の分割をすることができる。

２．遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、各共同相続人は、その全部または一部の分割を家庭裁判所に請求することができる。ただし、遺産の一部を分割することにより他の共同相続人の利益を害するおそれがある場合におけるその一部の分割については、この限りでない。

３．前項本文の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、その分割を禁ずることができる。

引用：民法｜e-Gov

また、遺産分割協議は、必ず相続人全員で行わなければなりません。

もしも、相続人が1人でも欠けた状態で決めた事項は無効になる可能性があります。

ただし、必ずしも直接、全員集まって協議をおこなう必要はありません。

遠方に住んでいたり、仕事の都合で参加できなかったりといった事情があれば、電話やメール、チャットなどを使って話し合うことも可能です。

重要視されるのは「相続人全員が合意している」という事実になります。

よって数人の協議によって決まった案を、協議に参加できなかった相続人から承諾を得られれば、それも「協議があった」とみなされ成立します。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議でまとまった内容を「遺産分割協議書」に記載することで相続登記を行う事ができるようになります。

タイトルに「遺産分割協議書」と記載
被相続人の名前
被相続人の死亡日
遺産分割協議の参加者
誰が何の財産を相続するのか
相続する財産の内容と割合
不動産の記載（登記簿謄本や権利証で確認して正確に）
協議の日付、相続人の住所
実印による押印（相続人全員）
預貯金、車、株式等の遺産や債務を記載
代償分割の場合、代償金額と支払期限を記載

を記載し、法務局や銀行など提出先で必要な手続きを行うことで相続登記を変更することができます。

4つの土地分割方法

土地や家などの不動産を遺産分割する方法は次のようなものがあります。

①現物分割

②代償分割

③換価分割

④共有

遺言書がある場合は、事前にどの方法を選択するかが指定されていることもあります。

遺言書がない場合は、遺産分割協議によって上記のどれかが選択されることになります。

①現物分割

現物分割とは、文字通り財産を現物で分け合うことをいいます。

現物分割は、土地Aを長男に、土地Bは次男になど、といった形でわかりやすく分ける場合が一般的ですが、その他に「分筆」という方法で分けることもあります。

分筆とは、「一つの土地を複数の土地に分けること」で、法務局で分筆登記を行うことで可能になります。

分筆登記によって土地を分けることによって、相続人同士で不公平感のない遺産分割になりやすくなるといったメリットがあります。

土地の分筆の問題点

ただし、あまり大きくない土地の場合は複数の土地に分ける「分筆」はおすすめしません。

例えば、土地が分割されたことで利用用途が限定されてしまい、財産的価値が大幅に下落してしまうことがあります。

土地の上に賃貸アパートなどを建てる場合は、土地の広さや形状が投資不動産としての価値に大きな影響を与えるため、細分化された土地だと利用価値が限られてしまいます。

また、ある土地は道路に面していて土地活用に向いているが、ある土地はそうではないといったように、実際は広さだけでは見えない不公平感が残ってしまうこともあります。

ですので「分筆」して遺産分割する場合はそういったことも踏まえて協議するように注意しておくことがとても重要です。

②代償分割

代償分割とは、相続人の中のだれか１人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人へ現金を支払うといった方法をいいます。

上記にある現物分割の説明でも書いたように、1つの土地が分筆などの方法で細分化されることは必ずしも良い結果にはならないことが多いです。

そのため、土地の現状の経済価値を維持しつつ、より公平な遺産分割を行いたい場合には、代償分割は適した方法になります。

代償分割の問題点

しかし、代償分割を使うためには、前提として、不動産を相続する人に代償分割を行えるだけの資産がなければなりません。

さらに、価値の大きい不動産の相続が行われた時には、相続税の支払いが相続後の10か月後に発生することも考慮しておかなくてはいけません。

また、代償分割を公平に行うためには、遺産である不動産の価値評価が適正であることも前提になります。

不動産はその時々によって価値が大きく変わるので、税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談し、いくらで清算しあうのが等価なのかといったことも考えなくてはなりません。

③換価分割

換価分割とは、遺産の不動産を売却してしまい、その売却代金を遺産として分割する方法です。

代償分割とは違い、誰かが不動産を持ち続けるということがありませんので、公平な形での遺産分割になりやすいというメリットがあります。

不動産を維持するためには管理費や固定資産税などのコストも発生しますので、親が住んでいた田舎の土地や建物で、相続する子供達には使用用途がないといった場合には換価分割がおすすめの方法になります。

換価分割の問題点

問題としてあげられるのは、遺産の不動産に買い手がすぐにつくのかということです。

買い手がつかないことには換価分割はできませんので、場合によっては売却価格を大幅に下げなければならないということも考えられます。

不動産を売却するためには不動産仲介業者などに依頼する必要がありますので、なるべく早い段階で相談しておくことをおすすめします。

④共有分割

共有とは、簡単にいうと「1つの土地や家などに、2人以上の所有権者がいる形で遺産相続を行うこと」です。

1つの土地を法定相続分の通りに分けたとすると、「土地Aについて長男が3分の1、次男も3分の1、三男も3分の1」といったように権利を分け合うことになります。

共有での分割は遺産分割協議がうまくまとまらなかったときの最後の手段としても選択される方法で、平等で合理的なように思えますが、問題点も多いです。

共有分割の問題点

まず共有のデメリットとして考えられることは、不動産の活用や処分が非常にやりづらくなってしまうことです。

共有となっている不動産は、変更を加えたり、売却したりするときには共有者全員の同意が必要になります。

また、共有者の１人に相続が発生したときには、その共有持ち分がさらに細かく分けられる形で相続されることになります。

こうなると世代を重ねるごとに共有者が増えてしまい、どんどん複雑になってしまいます。

よって共有による分割はできる限り避けたい方法といえます。

実際の売却相談事例

相続発生時に遺産分割協議・相続登記をしなかったケース

家族構成：父親（他界）、母親（相続者）、相談者（相続者）、妹（相続者）の4人家族

こちらのご家族は父親の他界時に土地と建物の遺産分割協議と相続登記を行っておらず、登記上の所有権が父親のままでした。それでも当時は特に大きな不都合はなかったため放置されていました。

その後、母親が認知症になり施設に入ったことで、実家が空き家となってしまい売却をすることを決めました。しかし、いざ手続きを進めようとすると相続登記を行っていなかったため、多くの問題が発生しました。

所有権を持っている人がなくなっている不動産を売却する場合は、相続人への相続登記が必要なのですが、相続人である母親が認知症（判断能力が不十分）の場合、裁判所に後見人の申し立てを行わなければなりません。

後見人は相続者では認められないため、第3者（弁護士・司法書士）を立てる必要があります。

今回は、裁判所に後見人の申し立てを行い、第３者として司法書士に後見人になっていただきましたが、毎月2万円～3万円の費用が発生してしまいました。

相続が発生した際に、きちんと遺産分割協議と相続登記をしていた場合と比べて、諸経費が約50万円もふくらみ、さらに第３者の後見人に対する報酬まで必要になってしまいました。

後見人への報酬は、被後見人が亡くなるまで払い続ける為、かなり大きな負担になります。その大きな負担があるが為に売却を諦める方も多いです。

今回のようなケースでも、相続発生時に遺産分割協議さえしておけば、相談者や妹さんが後見人になれて、多大な費用が発生することはありませんでした。

もしも相続人となってしまった場合は面倒でも遺産分割協議、相続登記はかならず行うようにしましょう。

投稿者プロフィール

山田祐生代表取締役

2006年高校卒業後、大手上場不動産株式会社に営業として入社。土地の仕入、売却それぞれの部署で営業を経験し、エリアマネージャーを務める。
会社の経営に携わる中で、もっと地元に寄り添った形で人々の役に立ちたいと考えるようになり、独立を決意。自身のビジョンに共感してくれた仲間と共に2018年9月にスカイエステート株式会社を起業した。

田舎の空き地・空き家を相続して、どうすればわからない方のために役立つ情報を提供します。